01
LTV · DTI · DSR 차이 — 대출 한도가 결정되는 3가지 기준
💡 한 줄 요약: LTV는 집값 기준, DTI는 소득 대비 원리금, DSR은 모든 부채를 포함한 상환 능력을 본다.
① LTV (Loan To Value · 담보인정비율)
주택 가격 대비 빌릴 수 있는 한도를 의미합니다. 예를 들어 LTV 70%라면, 5억 원짜리 아파트를 살 때 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능합니다. 광주·전남 등 비규제 지역의 경우 LTV 70%가 적용되며, 규제 지역은 50~60%로 제한됩니다.
LTV = (대출금 ÷ 주택 시가) × 100
② DTI (Debt To Income · 총부채상환비율)
연 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 비율입니다. DTI 40%라면, 연봉 5천만 원인 사람이 매년 원리금 2천만 원(월 약 167만 원) 이내로만 갚을 수 있는 대출만 받을 수 있다는 뜻입니다.
③ DSR (Debt Service Ratio · 총부채원리금상환비율)
DTI보다 더 엄격한 기준으로, 주택담보대출뿐 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론 등 모든 부채의 원리금을 합산해 소득 대비 비율을 계산합니다. 2022년부터 단계적으로 강화되어 현재는 1억 원 초과 대출에 대해 DSR 40% 규제가 적용됩니다.
📍 광주·전남 실전 예시
연봉 6천만 원인 직장인이 봉선동 7억 원 아파트(전용 84㎡)를 살 때:
• LTV 70% → 최대 4.9억 대출 가능
• DSR 40% 적용 → 연간 원리금 상환액 2,400만 원 이내 → 약 4억 원대 실대출 가능
02
청약 가점 계산법 — 84점 만점은 어떻게 만들어지나?
💡 한 줄 요약: 무주택 기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 청약통장 가입 기간(17점) = 최대 84점.
① 무주택 기간 (최대 32점)
만 30세 이상 무주택자 또는 결혼 후 무주택 기간을 산정합니다. 1년마다 2점씩 가산되며, 15년 이상이면 만점 32점입니다. 30세 미만 미혼은 가점이 0점이지만, 결혼 후에는 혼인일부터 무주택 기간이 산정됩니다.
② 부양가족 수 (최대 35점)
본인 제외 부양가족 1명당 5점이 가산됩니다. 0명 5점, 1명 10점, 2명 15점 … 6명 이상이면 만점 35점입니다. 가장 변별력이 큰 항목으로, 부양가족이 많을수록 절대적으로 유리합니다.
③ 청약통장 가입 기간 (최대 17점)
청약통장 가입 기간이 길수록 가점이 올라갑니다. 6개월 미만 1점부터 시작해 15년 이상이면 17점 만점입니다. 통장 가입은 빠를수록 유리하므로, 자녀 명의로 미성년자 통장을 가입해두는 가정도 많습니다.
📍 광주 평균 당첨 가점
2025~2026년 광주 인기 단지(봉선동, 수완지구, 첨단지구) 평균 당첨 가점은 55~65점 수준입니다. 즉, 무주택 10년 + 부양가족 3명 + 통장 10년 정도면 인기 단지 당첨권에 들어갑니다.
03
신고가 vs 직거래 — 실거래가의 진짜 의미
💡 한 줄 요약: 신고가는 같은 평형의 역대 최고가, 직거래는 중개사 없이 당사자끼리 한 거래.
신고가(新高價)란?
해당 단지·동·층·평형 기준에서 역대 최고 거래가를 갱신한 거래를 말합니다. 부동산 시장이 회복되거나 호재가 있을 때 자주 등장하며, 시장 분위기를 가늠하는 지표로 활용됩니다.
다만 신고가 한 건만으로 시세가 정해지는 것은 아닙니다. 일반적으로 3개월 이상 누적된 거래의 평균을 시세로 보며, 한국부동산원 시세와 KB시세를 함께 참고하는 것이 바람직합니다.
직거래의 함정
공인중개사를 거치지 않고 매도자·매수자가 직접 거래하는 것을 직거래라고 합니다. 통상 시세보다 5~30% 낮게 신고되는 경우가 많은데, 이는 다음과 같은 사유 때문입니다:
- 가족 간 증여성 거래 (양도세·증여세 회피 목적)
- 특수관계 거래 (회사 임직원 간, 채권 회수 등)
- 시장가격 교란을 위한 의도적 저가 신고
따라서 실거래가를 볼 때는 거래 유형이 '중개거래'인지 '직거래'인지 확인하는 것이 중요합니다. 광사부 실거래가에서는 양쪽을 모두 표시해드립니다.
04
전세가율 — 매매가 대비 전세가의 비율
💡 한 줄 요약: 전세가가 매매가의 몇 %인지 보여주는 지표. 70% 이상이면 갭투자, 90% 이상이면 깡통전세 위험.
전세가율 = (전세가 ÷ 매매가) × 100
전세가율이 높다는 것의 의미
전세가율이 높다는 것은 매매가와 전세가의 차이가 작다는 뜻입니다. 갭투자(매매가-전세가 차액으로 적은 자본으로 주택 매입)가 활성화되며, 동시에 전세 수요가 강하다는 신호이기도 합니다.
반대로 전세가율이 90% 이상으로 치솟으면 '깡통전세' 위험이 커집니다. 집값이 떨어졌을 때 임대인이 전세보증금을 돌려주지 못할 가능성이 높아지기 때문입니다.
광주·전남 전세가율 현황 (2026.04 기준)
- 광주광역시 평균: 73.8% (광산구 78%, 동구 65%)
- 전라남도 평균: 71.2% (목포 75%, 여수 68%)
- 전국 평균: 약 65~68%
광주의 경우 전국 평균보다 높은 편으로, 갭투자 수요와 전세 공급 부족이 동시에 작용한 결과로 분석됩니다. 임차인은 반드시 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
05
분양권 vs 입주권 — 비슷해 보이지만 완전히 다른 권리
💡 한 줄 요약: 분양권은 신축 청약 당첨 권리, 입주권은 재개발·재건축 조합원 권리. 세금·취득세 차이 큼.
분양권
신규 아파트 청약에 당첨되어 받는 입주할 수 있는 권리입니다. 분양 계약금·중도금을 납부 중인 상태이며, 등기 전 권리 자체를 사고팔 수 있습니다(전매). 다만 비규제 지역도 분양 후 1년간은 전매가 제한될 수 있습니다.
입주권
재개발·재건축 사업 조합원이 보유한 새 아파트 입주 권리입니다. 기존 주택의 멸실 시점부터 입주권으로 전환되며, 분양권보다 가격이 높은 경우가 많습니다(추가분담금 부담 후 신축 입주 가능).
세금 차이가 핵심
- 취득세: 분양권 1.1~3.5% · 입주권 4.6%
- 양도세: 분양권은 보유 1년 미만 70%, 1년 이상 60% · 입주권은 일반 양도세율
- 주택수 산정: 분양권은 2021년 이후 취득분부터 주택수 포함, 입주권은 항상 주택수 포함
📍 광주 사례
순천 신대지구 2차 분양권의 경우 프리미엄이 5천만 원대까지 형성되었으나, 입주권은 추가분담금 부담으로 단순 비교가 어렵습니다. 둘 중 어느 쪽이 유리한지는 보유 기간과 세제 혜택 적용 여부에 따라 달라집니다.
06
양도소득세 1세대 1주택 비과세 요건
💡 한 줄 요약: 1세대가 2년 이상 보유한 1주택을 12억 원 이하로 팔면 양도세 비과세.
비과세 핵심 요건 4가지
- 1세대 1주택: 양도일 현재 1세대가 1주택만 보유
- 2년 이상 보유: 취득일부터 양도일까지 2년 이상 (조정대상지역은 거주 요건 추가)
- 실거래가 12억 원 이하: 12억 초과분은 일부 과세
- 1세대 정의: 거주자 본인 + 배우자 + 동일 주민등록 가족(부모/자녀 등)
12억 원 초과 시 어떻게 되나?
2022년부터 비과세 한도가 9억에서 12억 원으로 상향되었습니다. 12억 원을 초과하는 부분에 대해서만 양도세가 과세되며, 장기보유특별공제(최대 80%)가 적용되어 실제 부담은 크지 않을 수 있습니다.
📍 광주 봉선동 사례
봉선3차 한국아델리움(전용 84.98㎡)을 5억 원에 매수해 5년 보유 후 12억 원에 매각하면 → 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 양도세 0원. 단, 보유 기간이 2년 미만이면 일반 양도세율(6~45%) 적용.
07
종합부동산세 vs 재산세 — 어디에 누가 내나?
💡 한 줄 요약: 재산세는 모든 주택 보유자가 지자체에 내고, 종부세는 고가·다주택자가 추가로 국세로 낸다.
재산세
매년 6월 1일 기준 주택을 소유한 사람이 내는 지방세입니다. 7월(1/2)과 9월(1/2) 두 차례 분납하며, 공시지가 기준으로 0.1~0.4% 세율이 적용됩니다.
종합부동산세 (종부세)
고가 주택 또는 다주택자에게 추가로 부과되는 국세입니다. 1주택자는 공시지가 12억 원 초과분, 다주택자는 9억 원 초과분에 대해 과세됩니다(2023년 기준).
2026년 종부세 기준 정리
- 1주택자: 공시가격 12억 원 초과분에 대해 0.5~2.7% 누진세율
- 2주택자: 공시가격 9억 원 초과분에 대해 0.5~2.7% 세율
- 3주택 이상: 0.5~5.0% 중과세율
- 고령자·장기보유 공제: 최대 80%까지 세액 공제 가능
📍 광주 평균 1주택자
광주광역시 평균 매매가가 약 5.7억 원 수준이므로, 대부분의 1주택자는 종부세 대상이 아닙니다. 다만 봉선동·치평동·수완지구 등 고가 단지(공시가 12억 초과)는 종부세 부과 대상이 될 수 있습니다.
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임대차 3법 — 전월세 신고제·계약갱신청구권·전월세 상한제
💡 한 줄 요약: 임차인의 거주 안정을 위한 3가지 보호 제도. 전월세 신고제는 의무, 갱신권은 1회 연장 가능.
① 전월세 신고제 (확정일자 자동 부여)
보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 임대차 계약은 30일 이내에 의무 신고해야 합니다. 신고 시 확정일자가 자동 부여되어 별도 동주민센터 방문 없이도 우선변제권이 생깁니다.
② 계약갱신청구권 (2+2)
임차인은 1회에 한해 2년의 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 즉, 최초 2년 + 갱신 2년 = 총 4년 거주가 보장됩니다. 임대인이 직접 거주하려는 경우 등 일부 예외 사유가 있습니다.
③ 전월세 상한제 (5% 룰)
갱신 시 임대료는 직전 임대료의 5%를 초과해 인상할 수 없습니다. 즉 전세 5억 원이었다면 갱신 시 최대 5.25억 원까지만 올릴 수 있습니다.
📍 광주 임차인 활용 팁
광주 평균 전세가율이 73.8%로 높은 만큼, 계약갱신청구권을 적극 활용해 4년간 안정 거주를 확보하는 것이 유리합니다. 다만 임대인이 직접 거주 사유로 거절할 수 있으므로, 갱신 거절 사유를 사전에 확인해두세요.
09
재건축 vs 리모델링 — 무엇이 다른가?
💡 한 줄 요약: 재건축은 완전히 부수고 새로 짓고, 리모델링은 골조를 살린 채 증축·개량.
재건축
기존 건물을 완전히 철거하고 새로 짓는 사업입니다. 안전진단 D~E등급을 받아야 하며, 통상 준공 30년 이상된 단지가 대상입니다. 사업 기간이 10년 이상 소요될 수 있고, 추가분담금 부담이 큽니다.
리모델링
골조를 유지한 채 평면을 확장하거나 증축하는 사업입니다. 준공 15년 이상부터 가능하며, 재건축보다 사업 기간이 짧습니다(평균 5~7년). 일반분양 가능 가구수가 적어 추가분담금 부담이 상대적으로 큽니다.
광주 재건축·리모델링 동향
- 봉선동: 봉선주공 등 1980년대 후반 단지들이 재건축 사업 본격화
- 금호동·풍암동: 1990년대 후반 단지 일부가 리모델링 추진
- 치평동·운암동: 일부 1기 단지 안전진단 진행 중
⚠️ 투자 시 유의사항
재건축·리모델링 단지는 사업 진행 단계(안전진단 → 조합 설립 → 사업시행 인가 → 관리처분 → 이주·철거 → 일반분양 → 입주)에 따라 가격 변동이 큽니다. 사업 단계를 정확히 확인 후 투자 결정이 필요합니다.
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공시지가 vs 실거래가 — 같은 집인데 가격이 왜 3개?
💡 한 줄 요약: 공시가격은 세금용 정부 가격(실거래가 60~80%), 실거래가는 실제 거래된 시장 가격.
공시지가 (또는 공시가격)
국토교통부가 매년 공시하는 세금 부과 기준 가격입니다. 토지의 공시지가, 단독주택의 공시가격, 공동주택의 공시가격 등이 있으며 통상 실거래가의 60~80% 수준입니다.
재산세, 종합부동산세, 건강보험료, 기초생활수급자 자격 판정 등 30여 가지 행정 목적에 사용됩니다.
실거래가
국토부 실거래가 공개시스템에 신고된 실제 거래된 가격입니다. 매매·전세·월세 계약 후 30일 이내 신고가 의무이며, 광사부 실거래가도 이 데이터를 기반으로 운영됩니다.
왜 두 가격이 다른가?
- 공시가격: 정부가 결정 → 정책적으로 시세보다 낮게 책정
- 실거래가: 시장이 결정 → 수요·공급에 따라 실시간 변동
- KB시세: KB국민은행이 추정한 평균 시세 → 대출 한도 산정 기준
📍 광주 봉선동 사례
봉선3차 한국아델리움(전용 84.98㎡)의 경우:
• 실거래가: 12억 5,000만원 (2026.04 신고가)
• 공시가격: 약 8.5억 원 (실거래가의 약 68%)
• KB시세: 약 11.8억 원 (실거래가의 약 94%)
세금은 공시가격, 대출은 KB시세로 산정됩니다.
